Verhuurmakelaar 123Wonen Hoofdkantoor

Steeds meer Amerikaanse ondernemers vinden hun thuis in Eindhoven via het DAFT-verdrag – en 123Wonen Eindhoven helpt hen hier actief mee!

De afgelopen maanden hebben we bij 123Wonen Eindhoven een duidelijke trend opgemerkt: steeds meer Amerikaanse ondernemers besluiten om hun leven radicaal om te gooien en zich in Nederland te vestigen via het DAFT-verdrag (Dutch American Friendship Treaty). Vooral in de regio Eindhoven groeit het aantal aanvragen – wij helpen ze hier steeds meer bij, en doen dit maar al te graag!

Wat is het DAFT-verdrag?

DAFT, ofwel het Nederlands Amerikaans Vriendschapsverdrag, is een in 1956 getekend verdrag tussen de Verenigde Staten en Nederland. Doelstelling van het verdrag is om de handel en de commerciële relaties tussen de beide landen te bevorderen.

Voor Amerikaanse ondernemers is het als gevolg van het Vriendschapsverdrag tussen Amerika en Nederland (DAFT) aanzienlijk eenvoudiger om de stap te maken naar Nederland als zelfstandig ondernemer. Ondernemers uit andere landen dienen middels een ingewikkeld puntensysteem aan te tonen dat hun verblijf een wezenlijk Nederlands economisch belang dient. In de praktijk betekent dit voor ondernemers uit andere landen dat zij veel documenten dienen te overleggen, het zijn kostbare, tijdrovende aanvragen met een grote kans op en afwijzing. Voor Amerikaanse ondernemers zijn er slechts enkele voorwaarden voor het verkrijgen van een verblijfsvergunning (en is de kans op inwilliging vele malen groter.)

Deze regeling biedt veel voordelen voor Amerikaanse ondernemers die op zoek zijn naar stabiliteit, een fijne leefomgeving en een betere werk/privébalans – iets waar Nederland internationaal om bekend staat.

N.B.: Sinds 2020 mogen de partners van de ondernemers overal werken in Nederland waar ze willen, ook in loondienst.

Waarom kiezen zij voor Eindhoven?

Hoewel veel expats zich vaak traditioneel op de Randstad richten, valt de keuze van veel Amerikaanse families juist op Eindhoven. Waarom?

• In Eindhoven is het betaalbaarder wonen dan in Amsterdam, Utrecht of ergens anders in de Randstad;
• Groen, kindvriendelijk en veilig met veel internationale scholen en voorzieningen;
• Een uitstekende logistieke ligging: Vluchten door heel Europa via Eindhoven Airport en goed verbonden met de rest van Europa dankzij de treinverbinding en autosnelwergen;
• Een bloeiend ecosysteem voor technologie en innovatie, perfect voor ondernemers in o.a. IT, High-Tech, duurzaamheid of consulting.

Onze ervaring met DAFT-klanten

Bij 123Wonen Eindhoven begeleiden wij maandelijks meerdere Amerikaanse ondernemers die via het DAFT-verdrag naar Nederland komen. Vaak gaat het om zelfstandige ondernemers die hun bedrijf meenemen en zich inschrijven als Nederlandse onderneming, wat hen niet alleen recht geeft op verblijf, maar ook op deelname aan de lokale economie.

Omdat zij vaak hun woning in de VS hebben verkocht of al een goed lopend bedrijf hebben, beschikken ze over een goede liquiditeit en een bovenmodaal inkomen, wat hen zeer interessante huurders maakt voor onze verhuurders. Bovendien is hun mentaliteit vaak goed afgestemd op de Nederlandse cultuur: nuchter, open, vriendelijk en gericht op lange termijn integratie.

Onze relocation-service speelt hierin een centrale rol. We helpen deze gezinnen met het vinden van een passende huurwoning voor ca. 2 jaar – precies lang genoeg om hun plek te vinden, hun onderneming in Nederland op te bouwen en vervolgens vaak over te gaan tot aankoop van een koopwoning via ons label iQ Makelaars Eindhoven.

Wij zijn er voor jou

Ben je zelf een Amerikaanse ondernemer en denk je eraan om via het DAFT-verdrag naar Nederland te verhuizen?

Of woon je al in Nederland en ben je op zoek naar een woning of begeleiding bij je relocatie? Dan staan wij met een team van zes experts voor je klaar om je volledig te ontzorgen.

Heb jij juist een woning die je wilt verhuren aan een internationaal gezin of overweeg je verkoop? Ook dan helpen wij je graag – met tientallen praktijkvoorbeelden en een brede klantenkring kunnen wij snel en professioneel schakelen.

Neem vrijblijvend contact met ons op via Eindhoven@123Wonen.nl!

123Wonen Eindhoven – Jouw betrouwbare partner in (inter-)nationale woningbemiddeling.

Dit jaar zijn de huurverhogingen complexer dan ooit, vooral door de invoering van de Wet Betaalbare Huur. Verhuurders kunnen niet meer simpelweg een vast percentage huurverhoging doorvoeren; er zijn nu nieuwe regels waarmee rekening gehouden moet worden. We begrijpen dat het onduidelijk kan zijn welke huurverhoging je voor jouw woning(-en) mag toepassen. Daarom leggen we je graag uit wat dit precies voor jou betekent.

Om te bepalen welke huurverhoging je kunt doorvoeren, is het eerst belangrijk om te weten in welke sector jouw woning valt; de vrije sector, de middenhuur of de sociale huur.

1. Vrije sector: maximaal 4.1% verhoging

In de vrije sector mag de huur per juli 2025 met maximaal 4.1% verhoogd worden. Dit geldt voor woningen waarvan de huurprijs bij aanvang boven de toen geldende liberalisatiegrens lag.

Overzicht van de liberalisatiegrenzen vanaf 1989 tot en met 2025:

• 1989-2015: Zie: https://open.overheid.nl/documenten/e80a42e9-f1c7-444e-86b9-11bf1a106300/file
• 2015-2018: € 710,68
• 2019: € 720,42
• 2020: € 737,14
• 2021: € 752,33
• 2022: € 763,47
• 2023: € 808,06
• 2024: € 879,66 (144 punten of meer)
• juli 2024: € 1.157,95 (187 punten of meer)
• januari 2025: € 1.184,82 (187 punten of meer)

Om aan te tonen dat je woning in de vrije sector valt, heb je de puntentelling van de aanvang van de huurovereenkomst nodig.

Let op: is bij de aanvang een vrije sector huurprijs gehanteerd, terwijl de woning eigenlijk sociale huur was? Dan ben je verplicht om de huurprijs uiterlijk per 1 juli 2025 te verlagen naar de maximaal toegestane huur volgens de huidige puntentelling. Of mogelijk kun je nog wat energiebesparende maatregelen doorvoeren zodat er een beter energielabel bereikt wordt en je een hogere huurprijs mag vragen.

Vergeet niet te controleren of het energielabel daadwerkelijk geldig is voor de puntentelling. Een "vereenvoudigd energielabel", dat je zelf als eigenaar hebt aangevraagd, voldoet niet. Er moet een gecertificeerd energielabel adviseur in de woning zijn geweest voor de opname. 

2. Middenhuur: maximaal 7.7% verhoging

Is de huurovereenkomst vanaf 1 juli 2024 ingegaan en ligt de huurprijs tussen de € 879,66 en € 1.157,95 (in 2024) of tussen de € 900,07 en € 1.184,82 (in 2025), dan valt jouw woning onder middenhuur. Per 1 juli 2025 mag de huur dan met maximaal 7.7% verhoogd worden. 
Je hebt de puntentelling van het huidige tijdvak nodig om ervoor te zorgen dat de huur na verhoging niet boven de toegestane maximale huur uit de puntentelling uitkomt.

Let op: is dit wel het geval? Dan mag je maar verhogen tot de maximaal toegestane huur volgens de huidige puntentelling.

3. Sociale huur: maximaal 5% verhoging

Lag de huurprijs bij aanvang onder de toen geldende liberalisatiegrens (zie hierboven)? Dan mag de huur met maximaal 5% worden verhoogd. 
Je hebt de puntentelling van het huidige tijdvak nodig om ervoor te zorgen dat de huur na verhoging niet boven de toegestane maximale huur uit de puntentelling uitkomt.

Let op: is dit wel het geval? Dan mag je maar verhogen tot de maximaal toegestane huur volgens de huidige puntentelling.

123Vastgoedbeheer

Wij ondersteunen onze beheerklanten volledig in dit proces, zodat je er zeker van kunt zijn dat alles volgens de regels verloopt en je als verhuurder geen risico loopt op hoge boetes.
Heb je geen beheer bij 123Vastgoedbeheer? Neem dan contact op met jouw lokale kantoor om de mogelijkheden te bespreken. We staan klaar om je te helpen!

De afgelopen jaren zijn er aanzienlijke veranderingen geweest in het huurrecht, wat heeft geleid tot een breder debat over de verantwoordelijkheden van verhuurders en huurders. 2025 is het jaar waarin verhuurders zich moeten aanpassen aan nieuwe wetgeving die het huurklimaat verder zal veranderen. Na de invoering van de Wet goed verhuurderschap, de Wet vaste huurcontracten, en de Wet betaalbare huur, komen er in 2025 zowel vervolgstappen als nieuwe wijzigingen die voor verhuurders impact kunnen hebben. Dit artikel biedt een overzicht van de belangrijkste veranderingen waar verhuurders van op de hoogte dienen te zijn. 

Huurprijsstijgingen en huurprijsgrenzen in 2025

De toegestane huurverhogingen voor 2025 zijn vastgesteld op maximaal 5% voor de sociale huur, 7,7% voor de middenhuur en 4,1% voor de vrije sector. Vooral in het middensegment is er sprake van politieke discussie, en mogelijk leidt dit nog tot een verlaging van het percentage of aanvullende maatregelen om de impact van de stijging te beperken. Verhuurders doen er goed aan de politieke ontwikkelingen in de gaten te houden, omdat er mogelijk veranderingen plaatsvinden die invloed kunnen hebben op hun huurprijsbeleid.

Ook de huurprijsgrenzen zijn in 2025 opnieuw vastgesteld. Woningen die in de sociale sector vallen hebben een maximale huurprijs van €900,07 bij 143 punten. In de middensector hebben woningen maximaal 186 punten en is de maximale huurprijs €1.184,82. Woningen in de vrije sector hebben minimaal 187 punten en hierbij geldt geen maximale huurprijs. 

Strengere handhaving van de Wet betaalbare huur

Met de invoering van de Wet betaalbare huur in juli 2024 hebben gemeenten meer mogelijkheden gekregen om huurprijzen te reguleren. Vanaf 1 januari 2025 kunnen zij actief optreden tegen verhuurders die te hoge huren vragen of onrechtmatige huurverhogingen doorvoeren. Gemeenten kunnen boetes en andere sancties opleggen als verhuurders zich niet aan de regels houden.

Belangrijke wijzigingen:

• Vanaf 1 juli 2025 eindigt de overgangsperiode voor verhuurders van sociale woningen die een hogere huur vragen dan toegestaan. Vanaf dat moment moeten zij de maximale huurprijs conform WWS hanteren en gemeenten kunnen hiertegen ook handhavend optreden.
• Verhuurders moeten vanaf 1 januari 2025 bij nieuwe huurovereenkomsten een puntentelling toevoegen. Het is niet verplicht om hiervoor de puntentelling van de Huurcommissie te gebruiken, maar het systeem moet wel voldoen aan de wettelijke eisen voor transparantie en navolgbaarheid. 123Wonen werkt met speciale software waarin ook mogelijke verbeterpunten aangegeven worden. De gemaakte puntentelling worden als bijlage bij de huurovereenkomsten meegestuurd en opgeslagen in het systeem, zodat bij de jaarlijkse huurverhoging opnieuw semi-geautomatiseerd een nieuwe puntentelling gemaakt kan worden. 
• Huurders kunnen vanaf 1 juli 2025 naar de Huurcommissie stappen om een huurverlaging af te dwingen. Een huurverlaging vindt bijvoorbeeld plaats wanneer er een huurprijs volgens het hoogsegment wordt gehanteerd, terwijl de woning volgens de puntentelling in het middensegment dient te vallen. 

Heeft u problemen met de Huurcommissie? De huurregels worden nogal eens kort door de bocht en in het voordeel van de huurder uitgelegd. Ga dus ook zeker niet met een uitspraak van de Huurcommissie akkoord! Indien binnen 8 weken na de dagtekening van de Huurcommissie een procedure aanhangig wordt gemaakt bij het Kantongerecht, dan zal de rechter zich erover buigen en is de uitspraak van de Huurcommissie van tafel. We weten het nagenoeg altijd te voorkomen, eventueel door de huurder eerst een concept-dagvaarding te presenteren en vervolgens de zaak in redelijkheid te schikken, maar mocht het toch nodig zijn dan kan de juridische afdeling van 123Wonen helpen om deze procedure voor u te voeren.

Wijzigingen in de regels voor servicekosten

Vanaf 2025 veranderen de regels rondom btw en servicekosten. Verhuurders moeten bepalen of servicekosten als zelfstandige, btw-belaste prestaties worden beschouwd of als aanvullende kosten die onder de btw-regels van de huur vallen. Dit hangt af van factoren zoals het gebruik van individuele meters en afrekeningen op basis van daadwerkelijk verbruik.

Het Besluit servicekosten, dat naar verwachting in 2025 wordt ingevoerd, zal verduidelijkingen bieden. Zoals een lijst van toegestane servicekosten, vaste berekeningsformules, en de eis dat servicekosten proportioneel en zonder winst worden doorberekend. Verhuurders moeten hun huurovereenkomst en administratie hierop aanpassen en mogelijk advies inwinnen bij juridische of fiscale specialisten.

Mogelijke veranderingen in duurzaamheidseisen en energieprestaties van woningen

Een steeds grotere focus ligt op duurzaamheid en de energieprestatie van woningen. In de afgelopen jaren is er een duidelijke verschuiving geweest richting energiebesparende maatregelen en het verduurzamen van vastgoed.

Verhuurders van woningen moeten ervoor zorgen dat hun vastgoed voldoet aan de vereisten voor energie-efficiëntie. Het is vaak met beperkte investeringen al mogelijk om enkele stappen in het energielabel te zetten met verbeteringen zoals betere isolatie, zonnepanelen en een warmtepomp. Voor een warmtepomp kunt ook u als belegger subsidie krijgen. 

En volgens de methodiek van de energielabels wordt de jaarlijkse opbrengst van de zonnepanelen één op één van het energieverbruik afgehaald. Ookal wordt de meeste zonne-energie natuurlijk opgewekt op het moment dat deze niet nodig is. 

Is spouwmuurisolatie lastig omdat dit alleen met het complete complex kan? Bekijk dan eens de mogelijkheid van isoleren van binnenuit. Ook een isolerende plaat van 2 cm helpt al behoorlijk om de kou van de muur af te krijgen. En bij een dergelijke dikte hoeven kozijnen niet aangepast te worden.

De verhuurmakelaars van 123Wonen kunnen u adviseren op welke manier u een gunstiger energielabel kunt verkrijgen; er is veel mogelijk.

Trend: zonnepanelen die aan het balkon bevestigd worden! Wel even “kortsluiten” met de VVE natuurlijk.

Hervorming van hospitaverhuur en huisvesting van arbeidsmigranten

Hospitaverhuur is een vorm van woningverhuur die in Nederland steeds populairder wordt, vooral onder jonge mensen en studenten. Er wordt gewerkt aan een wetswijziging die het makkelijker moet maken voor verhuurders om huurovereenkomsten op basis van hospitaverhuur af te sluiten, met meer bescherming voor zowel verhuurders als huurders. Het voorstel is gericht op het wegnemen van belemmeringen die hypotheekverstrekkers hebben bij het goedkeuren van hospitaverhuur. Dit zou het aantal verhuurders dat deze vorm van verhuur accepteert moeten vergroten.

Daarnaast zijn er ook belangrijke veranderingen op komst voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De regering is bezig met de invoering van het Prijs-kwaliteitsysteem (PKS) dat de kwaliteit en transparantie van de huisvesting van arbeidsmigranten moet verbeteren. Dit systeem, dat vanaf 1 januari 2025 van kracht is, zorgt ervoor dat verhuurders die arbeidsmigranten huisvesten aan hogere kwaliteitsnormen moeten voldoen. Het PKS geldt voor de leden van de Algemene Bond Uitzendondernemingen (ABU) en Nederlandse Bond van Bemiddelings- en Uitzendondernemingen (NBBU), maar kan in de toekomst mogelijk ook voor andere verhuurders van arbeidsmigranten relevant worden.

Wat betekent dit voor verhuurders?

De veranderingen in het huurrecht voor 2025 zijn omvangrijk en hebben grote impact op de praktijk van verhuurders. Om boetes of sancties te voorkomen, is het belangrijk dat onze verhuurders en verhuurmakelaars:

1. De huurverhogingen binnen de toegestane percentages houden.
2. De puntentelling voor huurwoningen correct uit (laten) voeren en bij nieuwe huurovereenkomsten opnemen.
3. De btw-regels rondom servicekosten correct uitvoeren en ervoor zorgen dat de huurovereenkomst in lijn is met de nieuwe eisen. 
4. Op de hoogte blijven van de ontwikkelingen rondom hospitaverhuur en het nieuwe beleid voor arbeidsmigranten.

Met de implementatie van deze veranderingen is het in sommige gevallen belangrijk dat verhuurders tijdig actie ondernemen. Dit kan helpen om juridische en financiële risico’s te voorkomen. Aangezien veel van deze wijzigingen juridische en fiscale implicaties hebben, wordt verhuurders geadviseerd om zich goed te laten informeren. Door proactief in te spelen op deze veranderingen kunnen verhuurders voldoen aan de wet- en regelgeving van 2025 en hun vastgoedbeheer effectief blijven uitvoeren en een mooi rendement blijven behalen op hun vastgoed.

Wat te doen in geval van conflict

Met de complexiteit van nieuwe huurwetgeving en de druk op de huurmarkt kunnen er conflicten ontstaan tussen verhuurders en huurders. Het is cruciaal om een goede strategie voor conflictpreventie te hebben en te weten hoe je moet reageren bij juridische geschillen.

Zorg voor heldere, goed opgestelde huurovereenkomsten en communiceer transparant met huurders over hun rechten en verplichtingen. Dit kan helpen bij het voorkomen van misverstanden en geschillen. Als er zich een conflict voordoet, is het verstandig om juridisch advies in te winnen en de Huurcommissie of de rechter te raadplegen, afhankelijk van de situatie. Juristen kunnen helpen bij het afdwingen van rechten en het oplossen van geschillen zonder verdere escalatie.

Algemene vragen? Benader uw lokale 123Wonen kantoor. Juridische vragen kunt u ook mailen naar Jurist@123Wonen.nl